Defense-Immobilien: Was die neue Nachfrage für Unternehmensimmobilien bedeutet

Die Antwort führt jedoch nicht zwangsläufig zu hochspezialisierten „Defense-Immobilien“. Im Gegenteil: Ein großer Teil der zusätzlichen Nachfrage trifft auf einen bereits vorhandenen Immobilienmarkt – den Markt für Unternehmens- und Industrieimmobilien.

Defense ist mehr als klassische Rüstungsproduktion

Wer bei Defense ausschließlich an Panzer, Waffensysteme und große Produktionsanlagen denkt, greift zu kurz. Hinter der Branche stehen weit verzweigte Wertschöpfungsketten. Dazu gehören Zulieferer ebenso wie Unternehmen aus den Bereichen Elektronik, Sensorik und Softwareentwicklung oder Hersteller spezialisierter Komponenten. Viele Unternehmen können zudem dem Bereich Dual Use zugeordnet werden.

Das verändert den Blick auf die benötigten Immobilien. Denn ein Softwareentwickler, ein Elektronikunternehmen oder ein Hersteller spezialisierter Komponenten braucht keine „Rüstungsimmobilie“. Vielmehr werden Flächen für Entwicklung, Produktion, Montage oder Logistik benötigt – Anforderungen, die wir aus anderen Industriezweigen längst kennen.

Viele dieser Unternehmen können deshalb in bestehenden oder neu zu errichtenden Unternehmensimmobilien untergebracht werden. Dies entspricht auch dem Ansatz, den wir bei Aurelis mit unseren Gewerbe- und UnternehmerPark-Immobilien verfolgen. Wir entwickeln Flächen möglichst flexibel, um unterschiedliche Nutzungen und Unternehmensgrößen abbilden zu können.

Natürlich gibt es Grenzen. Schwerindustrielle Produktion stellt völlig andere Anforderungen und ist beispielsweise in einem klassischen Gewerbepark nicht darstellbar. Aber gerade die wachsende Zahl an Technologieunternehmen und spezialisierten Zulieferern zeigt, wie fließend die Grenzen zwischen klassischer Industrie, Hightech und Verteidigungsindustrie inzwischen sein können.

Geschwindigkeit wird zum Standortfaktor

Die Anforderungen an die Immobilien sind also vielfach bekannt. Neu ist jedoch die Geschwindigkeit, mit der zusätzliche Kapazitäten benötigt werden. Unternehmen wollen wachsen und können nicht immer mehrere Jahre auf eine individuell entwickelte Immobilie warten.

Damit gewinnen bestehende Unternehmensimmobilien und Gewerbeparks an Bedeutung, die bereits verfügbar sind oder sich mit überschaubarem Aufwand anpassen lassen. Doch auch der Neubau kann einen Beitrag leisten. Dafür müssen Projektentwickler in nachgefragten Industrielagen bereit sein, wieder stärker spekulativ zu bauen. Voraussetzung sind multifunktionale Immobilien, die unterschiedliche Nutzungen ermöglichen und damit langfristig drittverwendungsfähig bleiben. So können Flächen im Idealfall innerhalb weniger Monate bereitgestellt werden. In der Praxis stößt dieser Ansatz allerdings häufig an Finanzierungsgrenzen, da Banken in den meisten Fällen Vorvermietungsquoten von 30 bis 50 Prozent verlangen.

Eine weitere Voraussetzung für die schnelle Bereitstellung geeigneter Flächen ist das Baurecht. Statt Bebauungspläne erst für einen konkreten Nutzer aufzustellen oder anzupassen, braucht es mehr Angebotsbebauungspläne, die unterschiedliche gewerbliche und industrielle Nutzungen zulassen. Zwar möchten viele Kommunen gezielt steuern, welche Unternehmen sich an welchen Standorten ansiedeln. Doch wenn die planungsrechtlichen Voraussetzungen erst bei einer konkreten Anfrage geschaffen werden, können Jahre vergehen. Gerade angesichts der wachsenden Defense-Nachfrage braucht es deshalb mehr Mut, geeignete Flächen vorausschauend vorzubereiten.

Braucht es also eine neue Assetklasse?

Trotz der wachsenden Nachfrage sehen wir bislang keinen eigenständigen Markt für spezialisierte Defense-Immobilien. Vielmehr verändert sich die Nachfrage innerhalb eines bestehenden Marktes.

Das lässt sich auch an klassischen Industriestandorten beobachten: Unternehmen stellen Produktionskapazitäten für den Verteidigungssektor zur Verfügung oder Standorte bekommen neue Nutzer. Was sich verändert, sind die Produkte, die Prozesse und teilweise die Anforderungen an die Gebäude. Immobilienwirtschaftlich bleiben es jedoch Industrieflächen. Ähnliches gilt für Entwicklungs-, Logistik- oder Gewerbeflächen.

Defense ist deshalb aus unserer heutigen Sicht vor allem ein zusätzlicher Nachfragefaktor für Unternehmens- und Industrieimmobilien und noch keine eigene Assetklasse.

Für uns als Projektentwickler und Bestandshalter bestätigt diese Entwicklung einen Ansatz, den wir seit vielen Jahren verfolgen: Gute Unternehmensimmobilien müssen Veränderungen mitmachen können. Wir entwickeln bestehende Gebäude weiter, schaffen neue Flächen und ermöglichen unterschiedliche Nutzungen an einem Standort.

Denn welche Branche morgen zusätzliche Flächen benötigt, lässt sich nicht immer vorhersehen. Es ist deshalb wichtiger, Immobilien so zu entwickeln, dass sie auf Veränderungen industrieller Wertschöpfung reagieren können, als sie mit einem neuen Etikett zu versehen.