Der E-Commerce erobert die Gewerbeparks

Geschäftsführer Dr. Wieland
Gewerbeparks gibt es seit ungefähr einem halben Jahrhundert. Die ersten ihrer Art entstanden in den 1970er-Jahren. Sie waren einfach gebaut, oft für Logistikunternehmen, mit einem hohen Lagerflächenanteil und angegliederten Büroflächen, nahe der Autobahn auf der grünen Wiese gelegen.

Zehn Jahre später – in den 1980ern – war der Büroanteil gestiegen und die Gewerbeparks rückten näher an die Infrastruktur. Zur Jahrtausendwende geriet der Gewerbepark durch die weitgehend monochrom nutzbaren Büroparks in Verruf, die man überhastet für die New Economy entwickelt hatte und die danach weitgehend leer standen.

Heute sind wir zu einer robusten Mischung zurückgekehrt, die das Beste aus den 70er- und 80er-Jahren verbindet: in Stadtrandlagen der Metropolregionen, nicht allzu weit von der Innenstadt entfernt, für viele Arbeitsprozesse nutzbar – von der Lagerung über die Produktion zur Endmontage bis zur Auslieferung.

Interessant ist allerdings, wie sehr sich seitdem die Unternehmen verändert haben, die sich für Flächen im Gewerbepark interessieren. Achten Sie einmal darauf, wie häufig das Wort „Branchenmix“ in Vermietungsprospekten fällt. Inzwischen kommt auch die Logistik in die Gewerbeparks zurück, allerdings in anderer Form als früher: kleinteiliger und oft als Bestandteil des E-Commerce.

Der Trend wird angetrieben durch die enorme Entwicklung des Internethandels. Seit einigen Jahren haben sich die Vertriebswege aller möglichen Güter vom selbst designten Pullover bis zum Doppelbett immer stärker in die Onlinewelt verlagert. Die Coronapandemie hat das verstärkt. Im Jahr 2020 wuchs der Brutto-Umsatz nach Angaben des Bundesverbands E‑Commerce und Versandhandel (BEVH) um satte 14,6 Prozent auf insgesamt 83,3 Milliarden Euro. Das ist mit einem enormen Hunger nach Flächen verbunden. Gleichzeitig dominiert das E-Commerce-Segment CBRE zufolge den Vermietungsmarkt im Bereich der Logistik- und Industrieflächen. Viele Akteure zieht es in stadtnahe Gewerbeparks – um die Wege bis zu den Endkunden in den Innenstädten zu verkürzen und um ausreichend Personal anzuziehen.

Der Onlinehandel kann zum wichtigen Gamechanger für die Gewerbeparks von morgen werden

Bereits diese flüchtigen Betrachtungen zeigen, dass der E-Commerce (neben der Industrie 4.0) ein wesentlicher Gamechanger für die Gewerbeparks von morgen sein kann. Was das für die Flächengestaltung bedeutet, ist eine wichtige Fragestellung, die sowohl Entwickler als auch Investoren in den nächsten Jahren beschäftigen wird.

Der entscheidende Erfolgsfaktor wird sein, die Trends und Bedarfe bei potenziellen Mietparteien zu beobachten. Was brauchen die Unternehmen und was will deren Kundschaft? Auf diese Entwicklungen müssen die vermietenden Immobilienfirmen schnell reagieren können.

Drei Faktoren sind dabei besonders wichtig:

  1. Die Flächenverfügbarkeit: E-Commerce-Nutzungen verlangen oft viel Fläche, vor allem, wenn sie auch vor Ort produzieren, montieren und zusätzlich ihre eigene Lieferflotte mitbringen. Bei immer knapper werdenden Grundstücken und sehr geringem Leerstand ist dies das vielleicht größte Problem für die Expansionsvorhaben des Onlinehandels.
  2. Das Baurecht: Kommunen lehnen Gewerbeparks meist ab. Für einen hochwertigen Technologiepark gibt es Zustimmung, aber für einen Gewerbepark mit vermeintlich schlichten Nutzungen Baurecht zu erwirken, ist schwierig. Zu den vielen Bedenken, die geäußert werden, gehört auch immer die wachsende Verkehrsbelastung.
  3. Die Nutzungsreversibilität: Kein Trend und keine Nutzungspräferenz hält ewig an, weshalb die Immobilienbranche nicht die Fehler der Jahrtausendwende wiederholen darf. Das heißt, Flächen für E-Commerce und ihre Logistik müssen sich ohne großen Mehraufwand nachvermieten und gegebenenfalls konvertieren lassen.

Langweilig war die Assetklasse Gewerbepark auch in der Vergangenheit nicht. Aber noch nie waren die Entwicklungen bei unseren Mieterinnen und Mietern so spannend wie heute.