„Kapital kehrt zurück, aber nicht in jedes Projekt“

Herr Betz, wie bewerten Sie die derzeitige Situation am deutschen Logistikimmobilienmarkt?

Ich würde sagen, der Markt ist erwachsener geworden. Noch vor wenigen Jahren war Geld günstig und viele Investoren waren offen für Beteiligungsmöglichkeiten. Eine gute Lage, renommierte Nutzer und ein grundsätzlich plausibles Nutzungskonzept reichten in der Regel aus, um Investoren zu überzeugen. Mittlerweile schauen sie wieder sehr viel genauer hin. Themen wie Objektqualität, Drittverwendungsfähigkeit, Energieeffizienz, Capex-Risiken oder eine realistische Preisbildung spielen eine viel größere Rolle als noch vor einigen Jahren. Projekte werden differenzierter geprüft und Exit-Szenarien deutlich kritischer hinterfragt.

Dennoch ist und bleibt Deutschland für viele Investoren einer der interessantesten Logistikstandorte Europas. Das zeigen auch die Zahlen: Wie in unserem jüngsten Marktbericht veröffentlicht, ist der deutsche Logistikmarkt solide in das Jahr 2026 gestartet. Trotz geopolitischer Unsicherheiten und höherer Finanzierungskosten wurden im ersten Quartal rund 1,4 Millionen Quadratmeter umgesetzt. Auch auf der Investmentseite sehen wir wieder mehr Aktivität.

Welche Auswirkungen haben die veränderten Marktbedingungen auf Investitionsentscheidungen?

Die Fehlertoleranz ist insgesamt kleiner geworden. Heute wird noch intensiver geprüft, wie belastbar Mieteinnahmen sind, welche Investitionen in den kommenden Jahren notwendig werden könnten und wie sich ein Objekt auch unter veränderten Marktbedingungen behaupten kann. Die zentrale Frage lautet letztlich immer: Ist diese Immobilie auch in fünf oder zehn Jahren noch genauso attraktiv wie heute?

Deshalb bedeutet die Rückkehr von Kapital nicht automatisch die Rückkehr zu den Marktbedingungen vor der Zinswende. Es ist weiterhin viel Interesse an Logistik vorhanden, nur werden die Investitionsentscheidungen deutlich selektiver getroffen.

Welche Objekte sind derzeit besonders gefragt?

Der Logistikmarkt hat sich in den vergangenen Jahren stark an großvolumigen Entwicklungen orientiert. Viele Projekte bewegten sich in Größenordnungen von 40.000 bis teilweise über 100.000 Quadratmetern. Diese Objekte haben selbstverständlich ihre Berechtigung. Allerdings zeigt sich momentan, dass es nicht unbegrenzt Kapital gibt, das jede dieser Entwicklungen problemlos aufnehmen kann. Gleichzeitig ist das Segment zwischen 10.000 und 30.000 Quadratmetern oft noch unterrepräsentiert, obwohl genau dort die Nachfrage zahlreicher Investoren und auch Nutzer liegt.

Kleinere Einheiten sprechen in der jetzigen Marktphase einen breiteren Kreis potenzieller Investoren an. Sie lassen sich flexibler vermarkten, reduzieren oftmals Vermarktungsrisiken und weisen eine höhere Drittverwendungsfähigkeit auf.

Welche Rolle spielen Technik und ESG heute bei der Bewertung von Logistikimmobilien?

Auch dieser Blick hat sich verändert. Früher wurde die technische Ausstattung oft nach dem Motto bewertet: je mehr, desto besser. Heute fragen Investoren genauer: Was bringt diese Technik im laufenden Betrieb? Senkt sie Kosten? Macht sie das Gebäude effizienter? Hilft sie dem Nutzer langfristig?

Photovoltaikanlagen sind auch ein gutes Beispiel. Sie werden heute weniger als sichtbares Nachhaltigkeitsmerkmal gesehen, sondern eher als Baustein einer stabilen und wirtschaftlich sinnvollen Energieversorgung. Damit verändert sich auch die Rolle von ESG insgesamt. Nachhaltigkeit wird heute stärker als Bestandteil der wirtschaftlichen Gesamtbewertung verstanden.

Was erwarten Investoren heute konkret von Projektentwicklern?

Vor allem, dass sie ihren Markt kennen und ihre Projekte realistisch einschätzen können. Natürlich brauchen wir funktionierende Standorte und ein überzeugendes Nutzungskonzept. Aber genauso wichtig ist, dass die Chancen und Risiken eines Projekts ehrlich eingeordnet werden.

Gerade in anspruchsvolleren Marktphasen zeigt sich, wie wichtig der offene Austausch zwischen Projektentwicklern, Asset Managern und Investoren ist. Am Ende investieren wir in reale Immobilien. Und dafür brauchen wir nachvollziehbare Argumente und belastbare Annahmen.

Vielen Dank für das Gespräch!