Logistik ist Wachstum – warum nicht mal in die Höhe?

Auch die kommunale Sicht auf die Logistik muss sich wandeln: Vielerorts sind vermarktungsreife Gewerbe- und Industrieflächen knapp geworden, während die Konkurrenz zu Wohnen, Freizeit und Grün wächst. Jeder Hektar muss heute mehr leisten als früher. In dieser Lage gilt Logistik schnell als „Flächenfresser“. Genau dieses Urteil greift aber meiner Ansicht nach zu kurz.

Wichtig ist in der Diskussion: Logistik ist nicht gleich Logistik. Zwischen einer reinen Lagerfunktion und einer wertschöpfenden Logistik, bei der beispielsweise Komponenten verarbeitet, zusammengeführt oder für die weitere Produktion vorbereitet werden, gibt es erhebliche Unterschiede. Und die haben Auswirkungen auf Wertschöpfung, Flächenverbräuche und Bauweisen. Entsprechend differenzierter muss die Bewertung heute ausfallen.

Logistik kämpft mit ihrem eigenen Erfolg

Lieferketten sind immer digitaler geworden, Transporte effizienter, Lieferzeiten kürzer. Dieser Erfolg hat eine Kehrseite: Was gestern Spitzenleistung war, gilt heute als Mindeststandard. Same-Day-Delivery ist dafür nur ein Beispiel. Unternehmen erwarten jederzeit zuverlässige Warenströme, Verbraucher sofortige Verfügbarkeit, die Industrie eine reibungslose Versorgung. Die Anforderungen an die Logistik wachsen damit immer weiter – auch bei Qualität und Kosten.

Um diese Leistungen zu erbringen, benötigen Logistiker auch weiterhin zentrale Flächen und die nötige Infrastruktur für Mobilität. Sichtbar werden mit der Logistikexpansion natürlich auch die Begleiterscheinungen: zusätzlicher Verkehr und Belastungen für die Infrastruktur, die Umwelt und die Menschen.

Kommunen müssen jetzt die Perspektiven der Anwohner und Logistiker zusammenbringen. Sie wissen um die wirtschaftliche Bedeutung der Logistik. Aber sie tragen auch Verantwortung für Lebensqualität und die Akzeptanz neuer Entwicklungen. Wirtschaftsförderungen kommt dabei eine Vermittlerrolle zu – sie können dazu beitragen, Akzeptanz zu schaffen. Wer frühzeitig erklärt, welche Wertschöpfung entsteht, wie Emissionen reduziert werden und welche Vorteile ein Projekt für den Standort mit sich bringt, schafft Verständnis.

Logistik ist Teil des Ganzen

In urbanen Zentren zeichnen sich erste Antworten auf die Flächenknappheit ab. Warum werden Logistikimmobilien noch immer überwiegend eingeschossig geplant? Der Grund ist meist betriebswirtschaftlich: Solange Grundstücke gemessen an den Baukosten günstig sind, rechnet sich Fläche in der Breite. Mehrgeschossige Logistik verlangt teurere Rampen, höhere Bodenlasten und aufwendigeren Brandschutz. Dort aber, wo Boden teuer und knapp wird, kippt diese Rechnung, und genau dieser Punkt ist vielerorts erreicht. Dieselbe Logik gilt für das ungenutzte Potenzial großer Dachflächen, etwa für die Energieerzeugung. Hinzu kommt, dass wir Logistikstandorte oft isoliert denken, obwohl wir bei anderen Assetklassen längst unterschiedliche Nutzungen kombinieren. Ganzheitliche Quartiersentwicklung und der Aufbau von industriell-logistischen Ökosystemen muss ein neuer Standard werden.

In der integrierten Quartiersentwicklung ist die Verbindung von Wohnen, Einzelhandel, Dienstleistungen und Büroflächen inzwischen normal. Bei Logistikimmobilien wird dagegen oft noch in getrennten Kategorien gedacht. Heute spricht vieles dafür, künftig stärker auf Multi-Use-Konzepte zu setzen. Denkbar sind hier Kombinationen mit Dienstleistungen, Nahversorgung, Mobilitätsangeboten oder weiteren gewerblichen Nutzungen wie etwa im Handwerk. Dadurch entstehen logistisch relevante Standorte wie Unternehmerparks, die sich besser in bestehende Quartiere integrieren und gleichzeitig effizienter mit knappen Flächen umgehen.

Ein Blick in die Niederlande zeigt, dass solche Ansätze längst Realität sind. Entlang von Korridoren wie der A15-Achse zwischen Rotterdam und dem Ruhrgebiet entstehen multifunktionale Standorte, an denen Logistik, Dienstleistungen, Produktion und Infrastruktur gemeinsam geplant werden. In Deutschland scheitert Vergleichbares bisher seltener am Können als am Mut der Beteiligten, früh genug gemeinsam zu denken.

Gemeinsam für die beste Lösung

Fläche bleibt das knappe Gut. Eine rein funktionale Bebauung wird dem nicht mehr gerecht. Erfolgreich werden jene Projekte sein, die wirtschaftliche Anforderungen mit Flächeneffizienz und einem klaren Mehrwert für den Standort verbinden.

Kommunen brauchen dafür Partner, die früh das Gespräch suchen und ihre Projekte nicht erst präsentieren, wenn alle Entscheidungen gefallen sind. Wir bei Duisburg Business & Innovation erleben in laufenden Ansiedlungen, dass gerade bei komplexen Logistikentwicklungen ein gemeinsames Zielverständnis von Beginn an die meisten Konflikte gar nicht erst entstehen lässt.

Projektentwickler bringen Marktkenntnis, Nutzerkontakte und Erfahrung mit. Kommunen wiederum kennen die Erwartungen und Empfindlichkeiten vor Ort. Wer dieses Wissen früh zusammenführt, trifft bessere Standortentscheidungen, als es jede Seite für sich allein könnte.

^{Credit Autorenbild: DBI}