Vom Konflikt zur Kooperation

Die Zusammenarbeit zwischen Immobilienunternehmen und Kommunen gestaltet sich häufig komplex, besonders im Kontext von Logistikansiedlungen. Immer wieder hört und liest man in Immobilienfachmedien dieselbe an Kommunen gerichtete Kritik: Sie lehnen Flächenausweisungen ab, haben unrealistische Erwartungen oder suchen nur nach Unternehmen, die ihre Anforderungen weitgehend erfüllen. Das sind meist Unternehmen, die möglichst viele Arbeitsplätze schaffen, wenig Verkehr verursachen und vorzugsweise im Bereich Forschung und Entwicklung tätig sind. Aber auch vonseiten der Kommunen gibt es immer wieder skeptische Stimmen und Zurückhaltung. Sie bemängeln die nicht vorhandene Transparenz, die ihnen in der Kommunikation entgegenschlägt, die teils verstopften Verkehrsadern durch das zusätzliche Verkehrsaufkommen oder – seit Neuestem – die stillstehenden Baustellen, also nicht eingelöste Erwartungen, wenn sich Projekte verzögern oder sogar ganz kippen.

Aber wie denken die Nutzerinnen und Nutzer der Logistikimmobilien über die Zusammenarbeit mit den Kommunen? Welche Parallelen und Unterschiede ergeben sich im Vergleich zur Sicht der Immobilienwirtschaft? Eine von uns in Kooperation mit dem Fraunhofer-Institut durchgeführte Umfrage zeigt, dass die Einschätzungen je nach befragter Branche oder Zeitpunkt des Bauvorhabens variieren. Zudem kommt es auf die konkrete Projektart an – bei der Entwicklung von Brownfields, also bereits vorbelasteten Flächen, ist die Akzeptanz für Neubauprojekte beispielsweise deutlich höher als bei Greenfields. Das wundert nicht, schließlich sind Brownfields, solange sie ungenutzt bleiben, auch aus kommunaler Sicht ein Problem – während für eine Entwicklung auf der grünen Wiese neue Flächen ausgewiesen und versiegelt (und häufig auch neu erschlossen) werden müssten. Aber auch auf Brownfields sind Logistikansiedlungen alles andere als ein Selbstläufer. Bis beispielsweise aus einem bestehenden Baurecht für Industrienutzungen eine Umnutzung genehmigt und ein neuer Bebauungsplan erstellt wird bzw. eine Genehmigungsfähigkeit hergestellt ist, können manchmal Jahre vergehen. Ein enger Dialog mit der Kommune ist dabei unerlässlich.

Zwischen Zustimmung und Kritik

Die Befragung zeigt, dass die sogenannten Verlader, die ihre Güter von einem Transportdienstleister übernehmen und an einen anderen übergeben, die Zusammenarbeit mit den Kommunen vergleichsweise positiv bewerten. Zu diesen Verladern gehören unter anderem Händler und Unternehmen des produzierenden Gewerbes. Logistikdienstleister, die für den Transport und die Lagerung verantwortlich sind und somit den Gegenpart übernehmen, haben dagegen tendenziell schlechtere Erfahrungen.

Bei den Verladern handelt es sich meist um Traditionsunternehmen oder sogar Global Player, die in der Regel die eingangs erwähnten Anforderungen der Kommunen voll erfüllen. Das ist bei den Kommunen im wahrsten Sinne des Wortes ein Türöffner und erleichtert den Unternehmen die Zusammenarbeit. Was die Logistikdienstleister betrifft, liegt der Schluss nahe, dass sie von den Kommunen mit weniger Arbeitsplätzen, sehr häufigen Warenumschlägen und in der Folge mit Verkehr und Abgasen in Verbindung gebracht werden. Dementsprechend könnte auch die Verständigung schwerer fallen: Die Logistikdienstleister fühlen sich tendenziell eher weniger wertgeschätzt.

Die Lösungsorientierung ist kein Problem – zumindest für Verlader und Dienstleister

Interessant ist, dass die befragten Unternehmen insbesondere die Erreichbarkeit und die Lösungsorientierung bei kommunalen Ansprechpartnern positiv bewerten. Das deutet darauf hin, dass die Prozesse bei der Zusammenarbeit mit den Kommunen während und nach der baulichen Umsetzung weitgehend funktionieren und sich die Herausforderungen eher aus Themen im Zusammenhang mit der Flächengewinnung ergeben.

Das kann ich aus meiner Erfahrung nur bestätigen: Zwischen Entwicklern, die ihre Objekte langfristig im Bestand halten und auch nach der Realisierung eines Projekts als Ansprechpartner für Kommune und Mieter zur Verfügung stehen, und der öffentlichen Hand entstehen häufig sogar vertrauensvolle Partnerschaften. Daraus ergeben sich nicht selten Möglichkeiten, über weitere Flächenoptionen zu sprechen.

Doch zurück zu den Nutzern: Da sie die Aspekte Baulandausweisung und Baurechtschaffung eher negativ bewerten, erscheint vor allem der Prozess der Flächenakquise problematisch – häufig ziehen die Kommunen andere Nutzungen der Logistik vor. Insbesondere Paketverteilzentren, die aufgrund des hohen Verkehrsaufkommens und der damit verbundenen Lärmbelästigung häufig auf Ablehnung in den Kommunen stoßen, haben es schwer, geeignete Standorte zu finden.

Für die Logistikimmobilienentwickler, aber auch für Logistikunternehmen stellt sich daher die Frage, welche Maßnahmen ergriffen werden können, um die Akzeptanz zu erhöhen und die Zusammenarbeit von Anfang an besser zu gestalten und mögliche Vorurteile aus dem Weg zu räumen.

Die Weichen richtig stellen

Um von Anfang an die richtigen Weichen zu stellen, sind neben den „klassischen“ ökologischen Aspekten wie Photovoltaikanlagen, Dachbegrünungen oder Ladesäulen auch umfassende Lärmschutzkonzepte wichtig. Gerade in Gebieten mit angrenzender Wohnbebauung stellt der Störfaktor Lärm eine enorme Bedrohung für nahezu jedes Projekt dar. Maßnahmen wie Lärmschutzwände spielen daher für die Entwickler eine wichtige Rolle. Aber auch Elektrofahrzeuge leisten durch ihren leiseren Betrieb einen wichtigen Beitrag zur Lärmminderung. Grundsätzlich ist die Akzeptanz von Logistikansiedlungen in Gebieten mit geringer Wohnbebauung oder direktem Autobahnanschluss höher, da die Lärmbelastung nicht in die Wohngebiete getragen wird. In vielen Regionen wird es jedoch immer schwieriger, diese Flächen zu finden.

Kommunikation als Schlüsselfaktor

Nicht nur zu Beginn, sondern über den gesamten Lebenszyklus der Immobilie hinweg ist eine offene und transparente Kommunikation wichtig. Der Projektentwickler muss sicherstellen, dass Zusagen eingehalten werden und bei Abweichungen von der ursprünglichen Planung proaktiv auf die Kommune zugehen. Nur so können Bedenken der öffentlichen Hand ausgeräumt werden. Schließlich sind sie als Vertreter der Gemeinden dazu berufen, die Interessen der Anwohnerinnen und Anwohner angemessen zu vertreten. Der Austausch mit der Kommune sollte als partnerschaftlicher Dialog auf Augenhöhe verstanden werden, um gemeinsam tragfähige Kompromisse zu finden.

Eigentlich versteht sich ein solches Vorgehen im Sinne einer guten Partnerschaft von selbst. Zumal positive Signale damit verbunden sind: Man zeigt den Gemeinden, dass ihre Anliegen und Wünsche ernst genommen werden und sie – selbstverständlich – ein Mitspracherecht bei der Gestaltung der Projekte haben. Eine solche transparente Kommunikationskultur fördert das gegenseitige Verständnis und schafft Vertrauen – oft über Jahre hinweg. Die Hebel für eine kooperative Zusammenarbeit liegen dabei aber keineswegs nur bei der Immobilienwirtschaft. Was die Kommunen tun können? Etwas mehr Flexibilität und Offenheit zeigen oder Praxisbeispiele aus anderen Gemeinden als Entscheidungsgrundlage heranziehen. Letztlich liegt es im gemeinsamen Interesse, durch einen offenen Austausch und die Berücksichtigung unterschiedlicher Perspektiven langfristig erfolgreiche Partnerschaften aufzubauen und nachhaltige Entwicklungen zu fördern.