Etwas Grünes ins Blaue hineindenken?

Wichtige Gesetze haben manchmal sperrige Namen. So auch die „Verordnung (EU) 2020/852 des Europäischen Parlaments und des Rates vom Juni 2020 über die Einrichtung eines Rahmens zur Erleichterung nachhaltiger Investitionen und zur Änderung der Verordnung (EU) 2019/2088“ – oder kurz: EU-Taxonomieverordnung. Sie gibt erstmals auf EU-Ebene konkrete Handlungsvorgaben für ökologisch nachhaltige Investments. Die Regularien beziehen sich auf unterschiedlichste Assetklassen und setzen somit auch Standards für die Immobilienbranche, die zu den größten CO₂-Emittenten gehört.

Der offizielle Name der Verordnung lässt bereits erahnen, wie komplex das erste umfassende Regelwerk für ökologisch nachhaltige Investments ausfällt. Das große Ziel für die Immobilienbranche hingegen ist ziemlich einfach formuliert: Im Einklang mit dem Pariser Klimaabkommen sollen Gebäudeemissionen nach und nach reduziert werden, um bis 2050 klimaneutral zu sein.

Die Kriterien werden immer zahlreicher

Mit diesen Vorgaben steigt die Bedeutung von internationalen und nationalen Zertifizierungssystemen wie LEED und DGNB. Erhebungen von BNP Paribas zufolge machen zertifizierte Green Buildings inzwischen mehr als 22 Prozent des gesamten deutschen Transaktionsmarkts aus. Dabei steht die Assetklasse Büro nach wie vor klar im Vordergrund. Mittelfristig wird sich dies ändern – und gerade Investoren werden auch bei Unternehmensimmobilien auf Zertifizierungen achten. Für alle Assetklassen kommt noch eine weitere wichtige Entwicklung hinzu. Bei der ESG-Bilanz wird nicht mehr nur die fertige Immobilie bewertet, sondern auch die Bauprozesse sowie die verwendeten Baumaterialien werden eine Rolle spielen.

Allerdings steht bisher der Neubau im Fokus der Betrachtungen, und das, obwohl dieser nur einen geringen Anteil am gesamten Gebäudebestand ausmacht.

Handlungsvorgaben versus Definitionsfragen

Aber was ist überhaupt nachhaltig – gerade bei der vielseitigen Assetklasse der Unternehmensimmobilie? Eine hochmoderne Gebäudehülle, die als Neubau auf einem „Greenfield“ entsteht – oder doch die umsichtige Sanierung der Bausubstanz auf einem „Brownfield?“ Und wenn eine bestimmte Vorgehensweise in der Theorie nachhaltig klingt, wie lässt sich der Beweis dafür antreten?

Hierin zeigt sich eine grundsätzliche Schwierigkeit. Viele Immobilienentwickler und auch wir bei Aurelis stecken zwar schon mitten in der Umsetzung verschiedener Maßnahmen. Die Anforderungen kommen sowohl über die Taxonomie als auch durch Käufer, Mieter und vor allem Investoren. Allerdings sind auf Branchenebene noch mindestens genauso viele ESG-Fragen offen und es existiert beispielsweise kein Konsens darüber, wie man Bestandsrevitalisierungen bewertet. Aktuell nehmen wir als Immobilienwirtschaft also die möglichen Antworten von morgen vorweg. Einige Unternehmen haben sogar bereits eigene Scorings für das Monitoring der ESG-Konformität ihrer Immobilien eingeführt.

Standards schaffen Klarheit

Um grüne Immobilien nicht ins Blaue hinein zu entwickeln, brauchen wir jedoch digitale Lösungen und Transparenz. Eine zentrale Rolle spielt dabei die digitale Erfassung eines Bestandsgebäudes, das Erstellen eines sogenannten digitalen Zwillings mithilfe von BIM (Building Information Modeling) inklusive der Erfassung der Materialien, die beim Bau zum Einsatz kamen. Mit einer solchen digitalen Replikation, die Daten über den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes zusammenführt, lassen sich zum Beispiel die Auswirkungen von Sanierungsmaßnahmen simulieren und analysieren. So können Bestandsrevitalisierungen optimal vorbereitet und der Betrieb einer Immobilie sowie die intelligente Steuerung der Energieversorgung geplant werden.

Wenn die Pionierarbeit von heute zum Standard von morgen wird, reduziert sich automatisch die Anzahl an offenen Fragestellungen für jedes weitere Projekt. Deshalb sind Zertifizierungen wie DGNB und BREEAM wichtig – und Initiativen wie ECORE eine unverzichtbare Ergänzung: Das Scoring der Initiative ECORE wurde als Steuerungs-, Kommunikations- und Benchmarking-Tool entwickelt. Neben der Ausweisung gemäß der EU-Taxonomie gibt das Tool auch Auskunft darüber, wo sich Bestandsimmobilien und -portfolios auf dem Pfad zur CO₂-Neutralität befinden. Neben den Umweltaspekten werden auch soziale Komponenten sowie Aspekte der Unternehmensführung abgefragt. Bald wird das System um Neubauobjekte ergänzt.

Somit können nicht nur Investoren, Banken und Versicherungen potenzielle Investmentprodukte auf Portfolioebene miteinander vergleichen – ungeachtet des Standorts und der Nutzungsart. Es entsteht auch ein gesunder „Wettbewerb“ zwischen den einzelnen Entwicklern beziehungsweise Bestandshaltern um die besten Nachhaltigkeitsscores. Davon profitieren Finanzierer, Investoren und vor allem all jene, die in den jeweiligen Immobilien leben oder arbeiten.