Warum sich Logistikimmobilien nicht von selbst vermieten

Für die Vermietungsmanager von Lager- und Logistikflächen besteht derzeit wenig Grund zur Klage: Sowohl für Big-Box-Logistikimmobilien als auch für kleinere City-Logistik-Einheiten und gemischt genutzte Unternehmensimmobilien mit hohem Logistikanteil brummt der Vermietungsmarkt. Die Nachfrager setzen sich unter anderem aus klassischen Paketdienstleistern, Industrieunternehmen und Spezialisten für das wachsende Segment der Ersatzteillogistik zusammen. Zahlreiche mittelständische Unternehmen und Start-ups sind ebenfalls auf moderne Logistikflächen angewiesen. Hinzu kommt, dass die Supply Chains durch die Technologien der Industrie 4.0 und den E-Commerce umstrukturiert werden, weshalb in einigen Fällen ein Umzug nötig ist.

Die hohe Nachfrage zeigt sich auch in den Zahlen: Von den 3,4 Millionen umgesetzten Quadratmetern Logistikfläche im ersten Halbjahr 2018 entfielen 2,2 Millionen Quadratmeter auf Vermietungen – ein Zuwachs um ganze 26 Prozent. In den Top-5-Städten, also Berlin, München, Hamburg, Frankfurt am Main (inklusive Umland) und Düsseldorf, ging der Flächenumsatz jedoch im selben Zeitraum um 17 Prozent zurück. Grund dafür ist nicht etwa nachlassendes Interesse, sondern die akute Grundstücksknappheit und der eklatante Mangel an Mietflächen. Damit verbunden ist eine Steigerung des Mietniveaus in diesen Städten um zwei bis drei Prozent im Verlauf der vergangenen zwölf Monate.

Wichtig ist, langfristige Grundlagen zu schaffen

Ein Logistikimmobilienentwickler, der sich heute eines der begehrten Grundstücke in den Ballungszentren sichern kann, hat die Option, spekulativ zu entwickeln – beziehungsweise eine Brownfield-Revitalisierung durchzuführen. In der Regel findet er bereits nach kurzer Vermarktungsdauer einen Mieter. Vor diesem Hintergrund ist die Frage durchaus berechtigt, welche Rolle das Thema Marketing bei Logistikflächen im Rahmen einer Neuentwicklung oder einer Revitalisierung überhaupt spielt.

Es geht hierbei nicht nur um die Themen Branding und Storytelling.

Rainer Koepke, Managing Director Industrial & Logistics Germany, CBRE

Vor allem für den langfristigen Erfolg ist eine eindeutige Positionierung auf dem lokalen Logistikimmobilienmarkt unumgänglich. Schließlich soll die Immobilie über ihren gesamten Lebenszyklus hinweg drittverwendungsfähig und damit vermietbar bleiben – auch dann, wenn es einmal einen Abschwung auf dem Vermietungsmarkt geben sollte. Und die wechselnden Flächenanforderungen, die aktuell Grund für den Neuzugang eines Mieters sind, können in einigen Jahren auch bei guter Mieterbetreuung und trotz aller vertraglichen Flexibilität den Wegzug erforderlich machen.

Marketing wird interdisziplinär

Immer mehr Entwickler gehen deshalb dazu über, einen auf Vermarktung spezialisierten Immobiliendienstleister bereits in der Planungsphase hinzuzuziehen – selbst, wenn ein konkretes Mietgesuch vorliegt oder die Immobilie als Build-to-Suit-Lösung entstehen soll. Wichtig ist dabei der interdisziplinäre Ansatz. Es geht also nicht nur um die Themen Branding und Storytelling: Der Berater entwirft auf Basis bestehender Markt- und Research-Daten eine standortbezogene Bedarfsanalyse für den Entwickler, die unter anderem auch die demografische und wirtschaftliche Entwicklung der Region aufzeigt. Zudem sollte das jeweilige Distributionsnetzwerk detailliert beleuchtet werden.

Anschließend sollte der Projektentwickler bei der Herausarbeitung einer auf das Nachfrageprofil zugeschnittenen Objektstrategie unterstützt werden. Dies umfasst konkrete Handlungsempfehlungen im Hinblick auf Flächentypen, -größen und -zuschnitte, aber auch Einschätzungen zu realistischen Mietniveaus und Mietvertragslaufzeiten. Für bereits bestehende Projektpläne können Machbarkeitsanalysen durchgeführt werden. Anschließend werden die spezifischen Vorteile der Immobilie herausgearbeitet und potenziellen Nutzerprofilen zugeordnet. Auf Basis dieser Arbeit während der Planungsphase kann nach Inbetriebnahme auch bei unerwarteten Leerständen eine zielgruppengerechte Ansprache durch die Vermietungsmakler erfolgen.

Inspiration von Shoppingcentern & Co.

Welche Herausforderungen das Thema Marketing von Logistik- und Lagerimmobilien zukünftig mit sich bringen könnte, zeigt sich anschaulich an anderen gewerblichen Immobilientypen – vor allem an Einzelhandelsobjekten. Inzwischen gehört es zum Muss für Centermanager, auf sämtlichen zielgruppenrelevanten Social-Media-Plattformen und bestenfalls direkt auf den Smartphones der Kunden vertreten zu sein. Zwar muss nicht für jeden Gewerbepark eine eigene App her, künftig könnten potenzielle Mieter allerdings in den branchenrelevanten Netzwerken erreicht werden. Auch wenn es im Bereich Industrial beziehungsweise Logistik noch an Praxisbeispielen mangelt, sollten die entsprechenden Vorreiter anderer Nutzungsarten aufmerksam beobachtet werden.