Studie der bulwiengesa

Die 5 %-Studie – WO INVESTIEREN SICH NOCH LOHNT

Ist das klassische 5 %-Renditeziel der Investoren passé? bulwiengesa hat im Auftrag von Aurelis Real Estate und Beiten Burkhardt Rechtsanwaltsgesellschaft den deutschen Immobilienmarkt auf seine Renditepotenziale hin untersucht. Die 5 %-Studie, die am 22. September 2016 zum zweiten Mal erscheint, clustert erstmals Märkte nicht nur nach Regionen und Nutzungen. Im Fokus stehen die Ertragsmöglichkeiten.

Die Ergebnisse in Kürze

• Renditepotenziale für Core-Immobilien in allen Assetklassen gesunken
• Besonders starker Rückgang bei den Büroimmobilien in B- und C-Märkten
• Hohe Renditepotenziale u.a. bei Produktionsimmobilien

Die Ergebnisse für Core-Immobilien

Die Renditepotenziale für Core-Immobilien sind im Vorjahresvergleich in allen Assetklassen gesunken. „Insgesamt wird es für die herkömmlichen Assetklassen zunehmend unwahrscheinlicher, mit gesicherten Investments die 5 %-Marke zu erzielen. Dies gelingt in der Regel nur in kleineren Märkten oder bei managementintensiven Immobilienklassen“, so Sven Carstensen, Niederlassungsleiter bulwiengesa Frankfurt/Main. Hier besteht jedoch grundsätzlich das Problem, die Immobilien auch bei nachlassenden Investmentmärkten ggf. wieder angemessen zu veräußern.

Die untersuchten Assetklassen im Einzelnen:

• Besonders stark ausgeprägt ist der Rückgang bei den Büroimmobilien in B-Märkten. Aufgrund des geringen Angebots in den A-Märkten weichen vor allem institutionelle Investoren auf diese aus. Die Folgen: Verknappung des Angebots und relevante Preisanstiege. Die erzielbare IRR sank daher um knapp 10% im Vergleich zum Vorjahr in den B-Märkten. In der Konsequenz schwappt der Anlagedruck auch auf die C-Märkte über: Die Performance von Büroimmobilien ist hier um 7,4 % zurückgegangen. Eine renditeträchtige Option bleiben weiterhin Büroimmobilien in kleinen Märkten. Investments sind hier jedoch nur in geringen, marktadäquaten Flächengrößen zu empfehlen.
• Deutlich großvolumigere Investmentmöglichkeiten bieten Shoppingcenter. Bei Renditespannen für Core-Investoren zwischen 3,0 % und 3,7 % ist die zu erwartende Performance zunehmend begrenzt.
• Die IRR für Wohnimmobilien in A-Märkten liegt im Basiswert unterhalb der 3 %-Marke. Es wird zunehmend schwieriger, hier Gewinne zu erzielen. Dafür gelten die generierten Cashflows als sehr sicher.
• Auch Logistikimmobilien haben im Vorjahresvergleich noch einmal rund 6,1 % an IRRPotenzialen eingebüßt. Die gesicherte Renditespanne für Unternehmensimmobilien (UI) liegt abhängig vom Typ zwischen 4,7 % und 7,3 %. Der Etablierungsprozess dieser neuen Assetklasse – in der Studie mit den UI-Typen Produktionsimmobilien, Gewerbeparks und Lagerimmobilien vertreten – spiegelt sich auch in den sinkenden Renditen wider.

Begriff

Als Core-Immobilien im Sinne dieser Studie werden Immobilien mit einer stabilen Vermietungssituation und nachhaltigen Lageparametern verstanden. Immobilien außerhalb der Core-Spanne werden hier als Non-Core klassifiziert. Sie sind durch Leerstände gekennzeichnet und liegen in der Regel abseits der zentralen Lagen.
Weiterhin liefert die Studie detaillierte Informationen zu Immobilien einzelner Rendite-Bereiche wie „6-Prozenter“ (z. B. Markt für Produktionsimmobilien) oder „5-Prozenter“ (z. B. Markt für Büroimmobilien in C-Städten) sowie umfangreiche Einzelaufstellungen von A-, B-, C- und D-Städten in verschiedenen Segmenten, jeweils IRR-objektbezogen.